مالیات بر اجاره املاک ماده ۵۳

مالیات بر اجاره املاک ماده ۵۳، مربوط به مالکیت و مستغلات ملکی است و دستورالعمل‌ های مربوط به مالیات برآورد درآمد از املاک و مستغلات را تعیین می‌کند. این قانون شامل مواردی مانند اجاره و انتقال مالکیت املاک و مستغلات و نحوه محاسبه مالیات می‌باشد. این قانون از زمره قوانین مالیات مستقیم به شمار می‌آید. برای اطلاعات بیشتر درباره ارسال اظهارنامه مالیاتی سال ۱۴۰۰، به دستورالعمل‌ های مربوطه مراجعه نمایید.

ماده ۵۳ قانون مالیات بر درآمد املاک چیست؟

ماده ۵۳ قانون مالیات مستقیم – درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌گردد، به مجموع مالیات اجاره، ازجمله مالیات نقدی و غیرنقدی، پس از کسر بیست و پنج درصد (۲۵%) بابت هزینه‌ها، استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره اشاره دارد.

همچنین، درآمد مشمول مالیات برای اجاره دست اول املاک مورد وقف یا حبس بر اساس این ماده محاسبه می‌ شود. اما در صورت رهن تصرف، مطابق با مقررات این فصل، مشمول مالیات خواهد بود. در صورتی که موجر مالک نباشد، درآمد مشمول مالیات او به مابه‌التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره محدود خواهد شد.

به علاوه، حکم این ماده در مورد خانه‌های سازمانی متعلق به اشخاص حقوقی، در صورتی که مالیات آنها طبق دفاتر قانونی تشخیص شود، قابل اجرا نخواهد بود.

درآمد مشمول برای املاک اجاره ای چطور محاسبه می شود؟

درآمد مشمول مالیات برای املاکی که اجاره داده می‌شوند به صورت زیر محاسبه می‌شود: کل درآمد حاصل از اجاره، پس از کسر ۲۵% بابت هزینه‌ها، استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره، محاسبه خواهد شد. ضمناً، لازم به ذکر است که اجاره می‌تواند از نوع نقدی یا غیرنقدی باشد.

تبصره ۱ مالیات بر اجاره املاک ماده ۵۳

محل سکونت پدر، مادر، همسر، فرزند، یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک یا اجاره‌دهنده به عنوان مکان مورد نظر برای پرداخت مالیات محسوب نخواهد شد، مگر آن‌که با اسناد و مدارک ثابت شود که اجاره پرداخت می‌شود.

در صورتی که چند واحد مسکونی در مالکیت یا اجاره مالک و یا افراد مذکور باشد، موارد به شرح زیر خواهد بود:

• یک واحد برای سکونت مالک و یک واحد مسکونی برای هر یک از افراد مذکور، به انتخاب مالک از شمول مالیات موضوع این بخش خارج خواهد بود.

تبصره ۲ ماده ۵۳ مالیات بر درآمد املاک

اماکنی که به صورت رایگان به سازمان‌ها و مؤسسات مشمول ماده ۲ این قانون اختصاص می‌یابد، به‌عنوان اماکن غیرقابل اجاره تلقی می‌شوند.

تبصره ۳ ماده ۵۳ قانون مالیات بر درآمد املاک

از نظر مالیات بر درآمد اجاره املاک، هر واحد آپارتمان به عنوان یک ملک تجاری محسوب می‌ شود.

تبصره ۴ ماده ۵۳

“درآمد حاصل از اجاره اثاثه و ماشین‌آلات نیز جزء درآمد ملک محسوب و مشمول مالیات این فصل می‌شود.”

تبصره ۵ ماده ۵۳

اماکنی که طبق قرارداد از سوی مستأجر در عین مستأجره ایجاد می‌شود، به صورت زیر مشمول مالیات هستند:

بر اساس ارزش معاملاتی روز تحویل، محاسبه می‌شوند. سپس پنجاه درصد این مبلغ جزء درآمد مشمول مالیات مال اجاره سال تحویل محسوب می‌شود.

تبصره ۶ ماده ۵۳

مخارج زیر به بهای روز انجام هزینه، محاسبه خواهند شد. پس از آن، به عنوان مالیات‌مند غیرنقدی، به جمع اجاره بهای سال انجام هزینه اضافه می‌شود. سپس مشمول مالیات خواهند شد:

1. هزینه‌هایی که به موجب قانون یا قرارداد به عهده مالک است و از طرف مستاجر انجام می‌شود.
2. هزینه‌هایی که به موجب قرارداد انجام آن از طرف مستاجر پذیرفته شده است، در صورتی که عموماً به عهده مالک باشد.

تبصره ۷ ماده ۵۳ قانون مالیات بر درآمد املاک

در صورتی که مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجاره‌بها مهلتی برای تخلیه ملک داده شود، موارد زیر را شامل می‌شود:

1. در مدتی که محل سکونت انتقال‌دهنده می‌باشد تا شش ماه، اجاره تلقی نمی‌شود.
2. در صورتی که در بیع شرط باشد، مادام که طبق شرایط معامله مبیع در اختیار بایع شرطی است، اجاره تلقی نمی‌شود، مگر این که اسناد و مدارک ثابت کننده پرداخت اجاره وجود داشته باشد.

شرح مفهوم تبصره ۷

تبصره ۷ قانون مالیات بر درآمد املاک مربوط به خانه‌های ویلایی و آپارتمان‌هایی است که طبق قانون نظام صنفی ۴۰ درصد از زمین به علت مشاع‌نشدن باید حیاط شود.

به عنوان مثال، اگر یک آپارتمان با زیربنای ۳۰۰ متر داشته و هر خانه در آن ۱۵۰ متر است، این مسأله در قولنامه ذکر می‌شود و قرارداد اجاره به این تفصیل منعقد می‌شود.

یا به عبارت دقیق‌تر، اگر یک زمین را اجاره کرده و بابت آن مثلاً ماهانه پنج میلیون ریال اجاره می‌دهید و سپس قسمتی از ملک را به دیگری اجاره می‌دهید، به عنوان موجر دست دوم عمل می‌کنید (مستأجر در قراردادی خودش موجر می‌شود و ملکی را که اجاره گرفته به دیگری اجاره می‌دهد). مبلغی که از اجاره‌نامه خود دریافت می‌کنید، مثلاً دو میلیون ریال است. در این حالت، شما باید بابت مابه‌تفاوت یعنی سه میلیون ریال، مالیات پرداخت کنید، یا به عبارت دقیق‌تر، مبلغ مابه‌تفاوت (سه میلیون ریال) مشمول مالیات است.

تبصره ۸ ماده ۵۳

در صورتی که مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجاره‌بها مهلتی برای تخلیه ملک داده شود، موارد زیر را شامل می‌شود:

1. در طول مدتی که مالک اصلی محل سکونت در حال انتقال می‌باشد، تا شش ماه، هیچ اجاره‌ای در نظر گرفته نمی‌شود.
2. در صورتی که در معامله بیع شرط وجود داشته باشد، اجاره تلقی نخاهد شد، مگر این که اسناد و مدارکی مبنی بر پرداخت اجاره وجود داشته باشد و شرایط معامله این را ثابت کند.

شرح مفهوم تبصره ۸ :

اگر محل سکونت خود را به شخص دیگری فروخته و زمان تخلیه خانه جدید زمان زیادی طول خواهد کشید و شما در این مدت در محل فعلی می‌مانید و اجاره را پرداخت می‌کنید، اگر مدت تخلیه تا حداکثر ۶ ماه باشد، پرداخت مالیات لازم نخواهد بود. اما اگر مدت تخلیه بیشتر از ۶ ماه باشد، پرداخت مالیات اجاره ضروری خواهد بود.

همچنین، در صورتی که فروش همراه با شرط بیع باشد و حق فسخ برای فروشنده وجود داشته باشد، اجاره‌ای صورت نگرفته و قرارداد کامل نبوده و به همین دلیل مالیاتی به شخصی تعلق نمی‌گیرد.

تبصره ۹ ماده ۵۳ قانون مالیات بر درآمد املاک

تشکیلات زیر مکلف هستند که مالیات مربوط به اجاره‌های پرداختی را کسر نموده و رسید آن را تا پایان ماه بعد به اداره امور مالیاتی محل واقعیت ملک پرداخت نمایند. سپس، رسید مالیاتی را به موجر تحویل دهند.

توجه: هر فرد حقوقی که مالیات اجاره را پرداخت می‌کند، باید فیش‌های پرداختی را به موجر تحویل دهد، تا هنگامی که موجر اظهارنامه مالیاتی خود را تکمیل می کند و این مبالغ را از مالیات خود کسر نماید.

همچنین، در صورت واگذاری به شکل رهن، مالیاتی دریافت نمی‌شود، زیرا وقتی ملک تحویل داده نمی‌شود، هیچ اجاره‌ای صورت نمی‌گیرد که مشمول مالیات باشد.

و نیز، اجاره‌های دست دوم مشمول این تبصره نمی‌شود.

 تشکیلات شامل تبصره ۹ ماده ۵۳

 تشکیلات عبارت هستند از:

• وزارتخانه ها
• مؤسسات و شرکت های دولتی
• تمام دستگاه هایی که تمام یا قسمتی از بودجه ی آن ها به وسیله دولت تامین می شود
• نهاد های انقلاب اسلامی
• شهرداری ها
• شرکت ها و مؤسسات وابسته به آن ها
• و همچنین سایر اشخاص حقوقی

تبصره ۱۰ مالیات بر اجاره املاک ماده ۵۳

مالیات شرکت‌ های سازنده مسکن در قبال واحدهای مسکونی که قبل از انتقال قطعی و طبق سند و مدارک مثبته واگذار می‌شود، به شرح زیر است:

1. تا زمانی که واحد مسکونی در تصرف خریدار است، هیچ اجاره‌ای در نظر گرفته نمی‌شود. با این حال، با خریدار باید مانند مالک رفتار شود.

2. این مورد به شرط است که مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده ۵۹ این قانون به ماخذ تاریخ تصرف، پرداخت شده باشد.

تبصره  ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیات بر درآمد املاک

مالیات مالکان مجتمع‌های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری در چه صورتی از پرداخت مالیات معاف هستند؟

۱. اگر واحدهای استیجاری با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته یا در حال ساخت باشند.

در این صورت، در طول مدت اجاره از هر واحد مسکونی، درآمد ناشی از اجاره معاف از پرداخت مالیات بر درآمد است.

۲. در غیر این صورت، درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی تا مجموع ۱۵۰ متر مربع زیر بنای مفید در تهران و تا مجموع ۲۰۰ متر مربع زیر بنای مفید در سایر نقاط از مالیات بر درآمد معاف خواهد بود.

شرح مفهوم تبصره ۱۱ :

شرط اعمال معافیت مالیاتی در خصوص مجتمع‌های مسکونی منطبق بر الگوی مصرف وزارت مسکن و شهرسازی به شرح زیر است:

1. رعایت الگوی مصرف مسکن مورد نظر از سوی وزارت مسکن و شهرسازی و تعداد واحدهای استیجاری بیش از حد تعیین شده نباشد.

2. فرد می‌تواند برای دریافت مدارک کثبت مجتمع مسکونی خود اقدام کرده و سپس با مدارک تاییدیه وزارت مسکن و شهرسازی به اداره امور مالیاتی مراجعه نماید.

3. اداره مالیات ممکن است با روش‌های مورد نظر خود نظیر بازدید و غیره، نسبت به تشخیص صحت مدارک اقدام و پس از آن اعتبار مدارک را تایید نماید.

نکته: مبلغ برگ تشخیص بدون در نظر گرفتن معافیت صادر می‌شود و سپس مبلغ معافیت از جمع مبلغ مالیات کسر می‌شود.

قانون مالیات بر درآمد املاک سایر مالکان

براساس قانون ، درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحدهای مسکونی به شرح زیر معاف است:

• در تهران تا مجموع ۱۵۰ متر زیر بنای مفید
• درسایر نقاط تا مجموع ۲۰۰ مترمربع

از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف می‌شود. بنابراین، فردی که می‌خواهد از این معافیت استفاده کند، باید پایان کار ملک مورد نظر را به اداره امور مالیاتی محل ملک ارائه کند تا زیربنای مورد نظر تایید شود. سپس باید مودی تعهد‌نامه موضوع بخشنامه شماره ۳۵۴۸۱ مورخ ۱۹/۶/۸۱ را تکمیل کند.

در آخر، مودی در تعهد‌نامه می‌نماید که به جز مساحت مورد تأیید در تعهدنامه، در هیچ جای کشور از معافیت مذکور در قانون مالیاتهای مستقیم استفاده نکرده است. پس از تکمیل تعهد نامه و احراز متراژ زیربنای مفید توسط کارشناس ارشد مالیاتی، برگ تشخیص مالیات بر درآمد املاک صادر می‌شود. لازم به ذکر است که مبلغ برگ تشخیص بدون در نظر گرفتن معافیت صادر شده و سپس مبلغ معافیت از جمع مبلغ مالیات کسر می‌ گردد.

تبصره ۱۲ ماده ۵۳ قانون مالیات بر درآمد املاک

از ابتدای سال ۱۳۸۲، مأخذ محاسبه درآمد مشمول مالیات اجاره املاک، ارزش اجاری خواهد بود. این ارزش اجاری توسط کمیسیون تقویم املاک موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات بر درآمد، بر اساس هر متر مربع برای محدوده‌های شهری و روستایی تعیین می‌شود.

شرح مفهوم تبصره ۱۲

در برخی موارد، موجر به صدور قولنامه صوری اقدام می‌ کند. و قیمت غیر واقعی را ثبت می‌ کند. از این پس، کمیسیون تقویم املاک که به شرح در ماده‌ های آتی امور را پیگیری می‌ کند، تعیین کننده مبلغ اجاره می‌ باشد.